不動産投資とは？メリット・デメリットを解説

iDeCoやNISAが世間で話題となり、多くの方が“投資”に関心をもつようになりました。物価が上昇しつづける日本において、自らの人生を守るためにも投資の知識は身につけておくべきといえます。

さて、投資の対象というと“株式・債権”といった有価証券を想像されるかもしれませんが、それだけではありません。不動産も立派な投資対象のひとつです。

そこで本記事では、不動産投資に関する基本的な情報をわかりやすく解説します。投資に関心のある方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資とは

不動産投資とは、アパートやマンションなどを自身で購入し、それらを運用することで利益を得る投資手法の一種です。不動産投資には土地や建物を売却し利益を得る方法や、住宅を貸し出し家賃収入を得る方法など、いくつかの稼ぎ方があります。また、リスク対策がしやすく、安定的な収入を得やすいといった理由から“ミドルリスク・ミドルリターンの投資”といわれています。株式やFXのように、投資資金が一瞬で0円になってしまうようなリスクは少ないといえるでしょう。

不動産投資を始めるにあたって相当額の自己資金が必要にはなりますが、「さほど手間をかけずに資産形成できる」という側面もあり、サラリーマンが副業として取り組むケースも珍しくありません。

不動産投資の種類

不動産投資は、物件の種類や利益の得方によっていくつかの種類に分類できます。種類ごとに必要経費や利益率が異なるため、それぞれの特徴を押さえたうえで、ご自身に合った投資法を選びましょう。

以下では、代表的な不動産投資の種類を5つ紹介します。

①区分マンション経営

マンションの一室を購入し、それを顧客に貸し出すことで家賃収入を得るのが“区分マンション経営”です。“ワンルームマンション経営”ともよばれます。

マンションを一棟まるごと買うわけではないため、初期費用を安く抑えられるのが区分マンション経営のメリットです。低コストで始められることから、投資初心者が“はじめての不動産投資”として選ぶ傾向にあります。

しかし、収益性が低くなりがちなうえに空室リスクが高いため、結果的に赤字を垂れ流し大損する……といったケースも少なくありません。なかでも新築マンションは利回りが低くなりやすいため、もし区分マンション経営に挑戦するなら中古物件にも目を向けてみることをおすすめします。

②一棟マンション経営

一棟マンション経営とは、新築、あるいは中古のマンションを一棟まるごと購入し、賃貸経営する不動産投資です。

マンションの部屋数が多ければそれだけ管理する手間は生じるものの、入居者が一斉に退去するといったケースは稀であり、空室リスクを分散できる点はメリットといえるでしょう。また区分マンション経営と比べて、初期費用は高額になる一方、それだけリターンを得られる可能性は高くなります。

③戸建て経営

戸建て経営とは、戸建て住宅を購入し、貸し出しあるいは売却する不動産投資のことです。

新築を建てるとなると数千万円規模の費用が必要になりますが、中古物件なら数百万円程度で始めることも可能です。格安の中古物件を購入しリフォームすることで付加価値をつけられるのは、戸建て経営の魅力といえます。

ですが一軒分の家賃収入しか得られないため、空室に対するリスクヘッジが難しいのも特徴の一つです。ほかの不動産投資にもいえることですが「安い物件だから」と勢いで飛びつくのではなく、その物件に需要があるのかを慎重に精査する必要があります。

④駐車場経営

住宅ではなく、駐車場を経営することも不動産投資の一つとして数えられます。所有している土地を使って駐車場を経営し、利用料から利益を得ます。

大規模な上物を建てる必要がなく、狭小地やいびつな土地だとしても、車が出入りするスペースさえ確保できれば始められるのが特徴です。自宅の敷地の一部を駐車場として貸し出している不動産オーナーもいらっしゃいます。

駐車場の運営方法には、月単位で場所を貸し出す“月極駐車場”と、時間単位で貸し出す“コインパーキング”の2種類があります。どちらにするかは、その土地の特性や需要を見極めたうえで決定するのがよいでしょう。

⑤民泊

民泊とは、マンションやアパート、戸建住宅の空き部屋を宿泊施設として貸し出して利益を得る不動産投資です。なお、民泊には二つのアプローチがあります。

一つは、自身が所有する不動産を活用し、民泊事業を行うパターンです。もともと所有している土地と建物を活かせるので、低コストで事業を始められます。またランニングコストも低く、収益率の高い投資だといえます。ただし、ゲストへの対応や日々の清掃など、管理業務に手間がかかることは押さえておきましょう。

二つめのアプローチ方法は、民泊運用の代行業者に委託する方法です。不動産オーナーは代行業者にいくらかの手数料を支払うことで、ゲストへの対応や管理業務から解放されます。収益性は下がりますが「手間をかけたくない」「時間がない」といった方にはおすすめです。

民泊は、条件次第でコストを抑えつつ高い収益性が望めます。

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資で得る利益は、家賃収入などで継続的に得る“インカムゲイン”と、不動産を売って売却益を得る“キャピタルゲイン”の二つに分類されます。

インカムゲインは、自身が保有するマンションやアパートを顧客に貸し出した際に得た利益です。仮に家賃が月額8万円のワンルームマンションを経営しており、そこに入居者がいれば月8万円のインカムゲインを得ている、ということになります。入居者がいる限り継続的かつ安定的に利益を得られるほか、景気変動の影響を受けにくいのが魅力です。

一方キャピタルゲインは、保有する不動産を売却して得られる利益のことです。仮に2,000万円で取得したワンルームマンションを2,300万円で売却できた場合、300万円のキャピタルゲインを得たことになります。インカムゲインとは異なり、一括で大きい利益を得られますが、景気の影響を受けやすい側面があります。景気が後退して地価が下がれば、そのぶん不動産の売却価格に悪影響をおよぼし、購入価格より売却価格が安くなるリスクが生じるわけです。

不動産投資のメリット

不動産投資と聞くと、「なんとなく儲かりそう」というイメージを抱かれる方もいらっしゃるでしょう。しかし、具体的なメリットの一つひとつはあまり知られていません。

ここからは、不動産投資によって享受できるメリットを3つ、具体的にお伝えします。

メリット①安定的に収入を得られる

不動産投資最大のメリットは、なんといっても安定した収入を得られることでしょう。なぜ安定的な収入を得られるのか、その理由は家賃が株価のように価格変動することがないからです。つまり入居者さえ決まってしまえば、毎月決まった額の家賃収入が自動的に入ってくるわけです。（家賃の滞納がなければの話ですが……。）

また不動産投資で得られる収入は、“不労収入”ともいわれます。さほど労力を割かずとも入居者がいる限り継続的に収入を得られることがそうよばれる所以です。給排水設備の水漏れやボイラーの故障といった不動産オーナーが対処しなければならないトラブルは起こりうるものの、その点は管理会社に委託しておけばカバーできます。

メリット②融資を受けられる

融資を受けられる点は、不動産投資の大きな強みといえます。

株式や債券といった金融商品を購入する際、基本的に融資が下りることはありません。しかし不動産投資であれば、不動産の購入時に金融機関が提供する“不動産投資ローン”を利用できます。融資を利用すれば、たとえ不動産投資の実売価格全額相当の自己資金を用意できなかったとしても、不動産投資に挑戦できるのです。

融資を受けるぶんリスクは生じますが、少ない自己資金で大きな利益を狙うといったレバレッジを効かせられるわけです。

メリット③節税できる

不動産投資は、やり方次第で不動産オーナーの税負担を抑えることも可能です。節税できる税金は以下の4つです。

所得税と住民税は、収入から経費を差し引いて算出される“所得額”に応じて税額が変動します。不動産所得は、給与所得や事業所得と損益通算できるため、仮に不動産投資で赤字を計上すれば、ほかの所得の黒字と相殺させることで結果的に所得税と住民税の負担を減らすことが可能です。

また、財産を他者に贈与・相続した際には贈与税・相続税が発生しますが、現金や株式と比較した際に不動産のほうが2〜3割ほど評価額が下がります。つまり同額の現金や株式を贈与・相続するよりも、不動産として渡したほうが税負担が軽くなるのです。

不動産投資のデメリット

さまざまなメリットを享受できる不動産投資ですが、デメリットやリスクもあります。不動産投資に挑戦するまえに、以下の点も押さえておきましょう。

デメリット①初期費用が必要になる

不動産投資を始めるにあたって、ある程度の初期費用をご自身で用意しなければなりません。では不動産投資を始めるにあたってどのような初期費用がかかるのか、その内訳を一覧で見てみましょう。

融資を前提とした場合、不動産投資で用意すべき自己資金は“取得する物件の20〜30%程度”といわれています。もし3,000万円の物件を購入するのであれば、600万〜900万円程度の自己資金を用意する必要があります。

不動産投資に挑戦する際は、ご自身の預貯金や収入と相談しながら計画を立てることが肝心です。

デメリット②流動性が低い

実物資産である不動産は、金融商品と比較して流動性が低い傾向にあります。

株式や外貨といった金融資産は常に市場で取引されているため、現金化したいタイミングでの換金が比較的容易です。しかし、不動産となるとそう簡単にはいきません。所有する不動産を売却するにあたって、物件を査定したうえで買主を見つけなければならず、その作業に数か月を要するのが一般的です。物件の立地や状態、景況・市況によっては、一向に買主が見つからず売却できないということも十分にあり得るわけです。

また気をつけなければならないのが、不動産を所有しているだけで管理費や固定資産税を支払わなければならない点です。

不動産を購入する際は将来売却することも考慮し、流動性の高い物件を選ぶことが理想といえます。人口の多い都市部の物件のほうが流動性の高いことは、言うまでもないでしょう。

デメリット③失敗した際のリスクが大きい

不動産投資で取り扱う金額は数百万〜数億円と高額であるため、不動産の運用に失敗した際に不動産オーナーは甚大な金銭的ダメージを負いかねません。

不動産投資の失敗の定義は、“トータルで赤字になること”です。融資を受けて不動産投資を始めた場合、借入金の返済は自己資金ではなく入居者からの家賃収入で返済することになります。つまり、月々の家賃収入が借入金の返済額を下回らないよう、常に配慮しなければならないわけです。仮に所有するマンションやアパートの空き部屋が埋まらず、自己資金を取り崩して借入金の返済に充てるような状態が続けば、いずれキャッシュアウトしてしまうのは明白です。

「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれている不動産投資ですが、人生を棒に振ってしまうリスクがつきまとうことは念頭に置いておかなければなりません。

まとめ

今回は、初めて不動産投資に挑戦する方に向けて、不動産投資の概要とメリット・デメリットを解説しました。

不動産投資はマンションやアパート、戸建て住宅を購入し、それを貸し出すか売却して利益を得る投資手法です。株式やFXといった投資に比べて景気の影響を受けにくいのが特徴です。

不動産をうまく運用できれば、不動産オーナーはさほど労力を割かずとも安定的な収入が得られます。老後に向けた資産形成としても、挑戦する価値のある投資といえるのではないでしょうか。